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澳门永利皇宫公主·旭辉扩张后遗症:激进拿地拼规模 负债走高频频融资

2019-12-23 21:08:48 来源:William Hill

澳门永利皇宫公主·旭辉扩张后遗症:激进拿地拼规模 负债走高频频融资

澳门永利皇宫公主,从92亿逆袭到千亿 下沉三四线密集融资“止渴”

旭辉扩张后遗症:净负债率逼近“红线”

刘颂辉

石英婧 近年来,闽系房企代表旭辉控股集团有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉集团”)的销售额增长了10倍,从2012年上市的96亿元到2017年突破千亿元,尤其是 2017年业绩近乎翻倍,从 2016 年的 530 亿元增长至 2017 年的 1040 亿元,同比规模大涨 96%。成为一匹黑马,逆袭奔入千亿房企的阵营,是近年来闽系房企迅猛扩张的缩影。

今年上半年,旭辉集团继续迈开增长的步伐。从近日披露的半年度报告显示,旭辉集团实现合同销售金额660.32亿元,同比增长40%,核心净利润24.46亿元,同比增长59%,已完成全年合同销售目标约56%。

值得注意的是,旭辉集团规模扩张和业绩增长,换来的是负债总额的持续走高。今年前7个月,旭辉集团通过发行可换股债券等方式进行了一系列融资行为,融资超过180亿元。7月3日,旭辉集团创始人林氏家族信托增持了公司2581.30万股,总代价为1.55亿港元。此为林氏家族信托继4月底5月初之后,再次买入旭辉集团的股票。

对此,旭辉集团品牌方面负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示,公司不存在负债率高企的风险,亦没有资金兑付压力。上半年,公司预判到地产行业融资将收紧,所以主动进行融资,以较低的成本获取资金,踏准融资“窗口期”。

激进拿地拼规模

根据克而瑞信息集团发布的《2018年上半年中国房地产企业销售排行榜》,旭辉集团按合同销售金额计算,位居全国房企第17位。

旭辉集团的半年报显示,截至2018年6月30日,今年前6个月已确认收入184.21元,同比增长64.0%;股东权益应占净利润34.19亿元,同比增加58.6%;毛利率为33.7%;核心净利润率为13.3%。

“业绩持续向好,得益于稳健均衡的发展战略,精准定位的城市布局和经营策略,土地储备、规模扩大带来的相应货值增长,以及快速提升的产品力。考虑到今年公司上下半年的供货比例,超额完成全年销售目标是大概率事件。”旭辉集团方面在给记者的回复材料中表示。

作为闽系房企的代表之一,旭辉集团起家于福建省厦门市,该市曾因为房价上涨迅速,与合肥、南京、苏州被冠以“楼市四小龙”的称谓。2012年~2017年,旭辉集团从实现销售额96亿元,一跃突破千亿元,成为房地产行业一匹“黑马”。

冲击千亿销售规模的背后,来源于其拿地环节的“疯狂”。2017年,旭辉集团拿地规模同比翻番,拿地销售比达104%。由于合同销售的强劲表现,造成旭辉集团迫切需要对日后销售增长补充可销售资源,其趋向积极地进行拿地。

2018年半年报显示,旭辉集团土地储备总建筑面积约4040万平方米,应占土地储备建筑面积约2110万平方米。上半年,该公司收购67个新项目的权益,就此应占土地代价为291.9亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,旭辉集团增加土地资源时,应该注意产品的结构和区域的分布。在产品配比方面,不能过多押注商业项目,也不能过多布局养老地产,应该得以均衡。另外在当前的环境下,多家房企的高价地被搁置,面临亏本出售难题,因此在高周转模式下,不建议拿地王地块。

负债走高频频融资

截至今年上半年末,旭辉集团的总债务705.59亿元,相比2017年末增加233.2亿元,包括银行及其他贷款约446.53亿元、账面值为118.03亿元的境内公司债券、账面值为22.76亿元的可换股债券及账面值为118.27亿元的境外优先票据。半年报显示,在不计入永续债的情况下,旭辉集团上半年的净负债率达到72%,相比2017年底的50.9%,大幅上升21.1%。根据媒体报道,在旭辉集团内部,始终严控净负债率在红线75%以下,而72%的数值已经逼近红线。

“这就是高周转模式下的资金杠杆,杠杆过高对于企业运转非常危险。”国内某大型房地产研究机构一名分析人士对记者说。

近日,国务院金融稳定发展委员会召开第二次会议,分析当前经济金融形势,研究坚持结构化去杠杆、促进国际收支平衡等重点问题。国家宏观调控政策不断收紧,融资难和融资成本居高不下,给不少房企挂上了“缰绳”。

今年上半年,旭辉集团支销的融资成本约为1.35亿元,而去年同期则为1亿元;支销及资本化的融资成本总额由去年同期的10.49亿元增加至17.28亿元。

旭辉集团方面表示,支销及资本化融资成本总额增加主要由于公司总债务水平增加,支销融资成本的变动主要由于期内产生融资成本总额(扣除开发中物业的资本化部分)出现变动所致。归根结底,总负债主要因土地收购而有所增加,公司仍维持稳健的负债状况及资产负债表外的承担。

规模化竞争之下,旭辉集团开始通过多种渠道融资,解决手中的资金问题。譬如,2月24日完成发行本金总额为27.9亿港元的可换股债权;4月13日,发行5亿美元的优先票据,利率为6.875%;4月24日,发行3亿美元的优先票据,利率为6.375%;7月,公司发布一系列融资行为的公告,包括发行本金总额不超过34.95亿元的境内公司债券以及获得东亚银行一项5亿港元的2年期贷款。

短期内进行密集融资,是否会为公司带来资金兑付压力?旭辉集团品牌方面负责人表示,公司没有任何资金兑付压力。上半年,由于预判到地产行业融资将收紧,所以主动进行了融资安排,以较低的成本获取了资金,踏准融资“窗口期”。8月8日,旭辉集团又发行2018年第一期小公募公司债券,发行规模为25亿元,期限为2+1年期,全场认购倍数为2.13倍,边际认购倍数为3.32倍,发行利率仅为5.46%,相当于1.14倍房贷基准利率,处于近期行业可比最低利率之一。

下沉三四线风险潜存

数据显示,今年上半年,旭辉集团在长三角、中西部、环渤海及华南地区的合同销售金额分别占比约为53.6%、24.3%、18.2%及3.9%。一线及二线城市的合同销售金额占本集团合同销售总额约85.6%,而三线城市则占余下的14.4%。

旭辉集团方面表示,由于公司拥有大量和分散于多个地区及城市的可售资源,上半年公司合同销售金额来自25个城市超过130个项目,并推出36个新项目预售,实现合同销售建筑面积为431.18万平方米。由于分散至较低层级城市,合同销售平均售价约为15314元/平方米,录得超过80%的合同销售金额现金回款率。

从旭辉集团的拿地路径来看,今年1~7月,旭辉集团新进入14个城市,这些无一例外都是三四线城市。外界认为,随着调控持续收紧,地价“水涨船高”,以及棚改货币化安置的逐步退出,三四线城市的风险也在加剧。

同时,业内人士指出,布局三四线城市必然会影响产品的售价水平,若要维持一二线城市项目同样的利润,就必须高周转,加快开发速度,提高产品去化率。

为了实现规模化扩张,合作拿地与开发也成为了旭辉集团的运转模式之一。据记者不完全统计,今年上半年,旭辉集团就新增了宝龙地产、首创置业、美的置业等多个合作伙伴。合作开发之下,旭辉集团权益销售金额较低,出现“规模一半为水分”的质疑声。

在旭辉集团看来,权益合作是一种经营策略,市场风险大的时候,旭辉集团的权益少一点,而市场风险小的时候,则希望权益高一点。旭辉集团方面回复记者时表示,权益合作不仅给公司带来规模增长,同时强化在所进入城市的深耕能力,带来在该城市规模和市场份额以及品牌知名度的提升。

不过,在卢文曦看来,房企合作开发地产项目关键在于双方的运作模式和操盘方式有一定的互补之处,必须明确双方为财务方面投资还是由哪方操盘,否则会出现纠纷。

同时,一位不愿具名的房地产研究机构分析人士表示,对于旭辉集团来说,其积极进行投资符合规模扩张的导向。但在大规模扩张的情况下,其实还是需要注意一些问题,比如下半年要警惕市场降温、流动性风险增大等风险,同时注意对一些具有竞争力企业的竞争项目进行分析,防范部分项目面临市场空间的挤压等。

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